Tod des Mieters III

Nach dem Tod eines Mieters von Wohnraum kann das Mietverhältnis gemäß § 563 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) mit Familien- oder Haushaltsangehörigen durch deren Eintritt in das Mietverhältnis (§ 563 a BGB) beziehungsweise mit den Mitmietern fortgesetzt werden. Erfolgt ein entsprechender Eintritt oder die Fortsetzung durch den berechtigten Personenkreis nicht, findet die Rechtsfolge des § 564 BGB Anwendung. Danach wird das Mietverhältnis zum Vermieter mit dem Erben fortgesetzt. Dem Erben steht sodann ein Sonderkündigungsrecht gegenüber dem Vermieter zu, wonach er sich von dem Mietverhältnis binnen einer dreimonatigen Kündigungsfrist wieder lösen kann.

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hatte sich in der Entscheidung vom 23. Januar 2013 mit der Frage der Haftung des Erben im Falle des Ausspruchs des Sonderkündigungsrechtes oder im Falle der Erhebung der Dürftigkeitseinrede durch diesen zu beschäftigen. Macht der Erbe von dem Sonderkündigungsrecht des § 564 BGB Gebrauch, stellt sich die Frage, wer für die bis zum Ablauf der Kündigungsfrist angefallenen Mieten und gegebenenfalls für Räumungskosten haftet. In der Literatur war bislang streitig, ob es sich bei den Forderungen aus einem Mietverhältnis nach Tod des Mieters um Nachlasserbenschulden handelt, für die der Erbe persönlich haftet oder aber um reine Nachlassverbindlichkeiten. Die erstgenannte Meinung stützte sich dabei auf den Umstand, dass der Erbe von Gesetzes wegen zunächst als Mieter in das Mietverhältnis eintrete und daher in seiner Stellung als Mieter auch persönlich haften würde. Bislang hatte der BGH diese Frage und damit den Meinungsstreit offen gelassen.

In dem genannten Fall erhob der Kläger aus abgetretenem Recht der Vermieterin gegenüber der Tochter des verstorbenen Mieters Zahlungsklage.

Die Erbin sollte unter anderem die Miete für den Zeitraum nach dem Tod des Mieters und Schadensersatz wegen unvollständiger Räumung sowie nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen bezahlen. Die Tochter des verstorbenen Mieters hatte die Erbschaft außerhalb der hierfür bestimmten Ausschlagungsfrist ausgeschlagen und im Übrigen die Dürftigkeitseinrede nach § 1990 BGB erhoben.

Jedenfalls wenn das Sonderkündigungsrecht des § 564 BGB Anwendung findet, bestätigt der BGH die genannten Kosten nunmehr als reine Nachlassverbindlichkeiten. Auch die nach dem Tod des Mieters fällig werdenden Forderungen aus dem Mietverhältnis stellen in einem solchen Fall reine Nachlassverbindlichkeiten dar. Ist jedoch geklärt, dass es sich um Nachlassverbindlichkeiten handelt, müssen für diese auch die rechtlichen Möglichkeiten des Erben der Haftungsbefreiung gelten. Insoweit steht dem Erben grundsätzlich die Möglichkeit der Ausschlagung oder der Einrede der Dürftigkeit gemäß § 1990 BGB zu.

Infolgedessen hat der BGH konsequent entschieden, dass der Erbe, der zunächst Mieter geworden ist, von diesen Verbindlichkeiten vollständig frei wird, wenn er das Erbe innerhalb der Ausschlagungsfrist ausschlägt. Schlägt er das Erbe nicht oder nicht wirksam aus, so kann er die Dürftigkeitseinrede erheben, die dazu führt, dass die Haftung auf den Nachlass beschränkt wird und eine darüber hinausgehende eigene Haftung des Erben mit seinem privaten Vermögen nicht zum Tragen kommt.